یک ملک و مال غیر منقول چه آپارتمان باشد چه زمین یا مغازه و هر گونه ملکی، اگر مالکین گوناگون داشته باشد به 2 گروه کلی مشاع و مفروز تقسیم می گردد.
ملک مشاع ملکی می باشد که مقدار سهم هر کدام از مالکان در آن معلوم است اما مصداق و محدوده سهم وی معین نگردیده است. در چنین حالتی هر کدام از مالکان در کلیه اجزای مال با هم سهم دارند. به عنوان مثال چنانچه 2 نفر یک آپارتمان را به شیوه مشاعی و هر کدام 3 دانگ یا 50 درصد شریک باشند، همه ی اجزا و بخش های آن آپارتمان به همین صورت متعلق به هر 2 آن هاست.
گونه ی دیگر مالکیت مشترک، مالکیت مفروز می باشد که در این گونه مالکیت سهم هر کدام از طرفین و شرکا معلوم است.به عنوان نمونه چنانچه 3 نفر یک قطعه زمین سیصد متری را شریک باشند و سهام آن ها با هم برابر باشد قادرند با توافق یا در صورت عدم توافق حسب مورد با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه درخولست افراز کنند. پس از افراز، سهم و حدود آن معین گردیده و حتی می توانند برای سهمشان تحت شرایطی سند 6 دانگ مالکیت بگیرند.
شیوه ی اداره و تصرف در مال مشاع به سبب خصوصیات خاص این نوع مالکیت، احکام و مقررات پیچیده و بخصوصی دارد که توصیه می گردد پیش از هر گونه اقدام حتما با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی مشورت کنند.
در فرضی که ملک مشاعی میان چند نفر مشترک است و جدا از اینکه علت اشاعه ارث بردن باشد یا معامله ارادی و امکان حصول توافق میان تمامی شرکا برای فروش یا شیوه تصرف وجود ندارد، هر کدام از شرکا جدا از این که مقدار سهم حق مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست دستور فروش را دارد در فرض درخواست فروش ملک مشاع یا درخواست صدور دستور فروش، قاضی بعد از رسیدگی و احراز مالکیت و خوانده قرار داده شدن دیگر شرکا دستور فروش را صادر می نماید.
در مرحله ی اجرا با ارجاع امر به کارشناس قیمت ملک معلوم گردیده و همه ی آن به فروش گذاشته می شود و وجه حاصل از فروش به حساب صندوق دادگستری واریز می شود و مسلما هر کدام از شرکا حق مطالبه ی تنها سهم خود را از مبلغ حاصله دارد.
بر اساس قانون افراز املاک مشاع درخواست دستور فروش لزوماً پس از تشخیص عدم افراز قابل رسیدگی می باشد. مگر آنکه در میان ورثه، فرد محجوری وجود داشته باشد. یعنی شریک مشاعی درخواست کننده ی فروش اول بایستی به اداره ثبت محل مراجعه کرده و بعد از تشخیص قابل افراز نبودن ملک و صدور حکم عدم افراز قادر است برای فروش تقاضا کند.
لزوم دادن تقاضای عدم افراز پیش از درخواست دستور فروش، مرتبط با موردی می باشد که عملیات ثبتی ملک اتمام یافته باشد. چنانچه عملیات ثبتی ملک در جریان باشد یا اصلا انجام نگردیده باشد برای درخواست افراز و فروش هر 2 بایستی به دادگاه مراجعه نمود.
در این دعوا به سبب پیچیدگی، مشورت با وکیل دادگستری، وکیل دعاوی ملکی و وکیل متخصص املاک و قراردادها لازم و ضروری می باشد.
